Studie zur Mietenpolitik Koalition verschleppt Mietpreisbremse - Mieter zahlen drauf

Eine Häuserzeile in Leipzig.
Die Regierung verschleppt die Mietpreisbremse. Das kommt Mieterinnen und Mieter in vielen deutschen Städten teuer zu stehen.

Die große Koalition verschleppt die Mietpreisbremse. Das kommt Mieterinnen und Mieter in vielen deutschen Städten teuer zu stehen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der RegioKontext GmbH im Auftrag von Bündnis 90/Die Grünen im Bundestag. Bis zu 1.671 Euro müssen Haushalte im Jahr rechnerisch mehr für die Kaltmiete ausgeben, im Vergleich zu einer wirksamen Mietpreisbremse.

Die Studie zeigt, welche Auswirkungen die verzögerte Mietpreisbremse auf ohnehin schon angespannte Wohnungsmärkte hat. Allein durch Ankündigen der Mietpreisbremse hat die Bundesregierung die Kosten für Neuanmietung von Wohnungen steigen lassen. Letzte Woche warnte der Bundesrat in seiner Stellungnahme, die Länder würden Jahre benötigen die von der Union ins Gesetz hinein verhandelten Vorgaben umzusetzen. Hinzu kommen die vielen Schlupflöcher im Gesetzentwurf, wie die Ausnahme des gesamten Neubaus.

Eine robuste Mietpreisbremse, wie wir Grüne sie bereits 2011 im Bundestag beantragt haben, hätte einen unmittelbaren Effekt auf die Wohnungsmärkte gehabt und Mieterinnen und Mietern viel Geld gespart. Stattdessen zahlen sie jetzt die Zeche für das Zaudern und Zögern der Regierung. Angesichts dieser Ergebnisse ist es wichtig, dass die Mietpreisbremse jetzt schnellstmöglich in die Tat umgesetzt wird. Jede Verlangsamung und jedes Schlupfloch geht zu Lasten der Mieter.

Hohe Mehrbelastungen für Mieterinnen und Mieter

Bis zu 1.671 Euro müssen Haushalte im Jahr rechnerisch ohne Mietpreisbremse mehr für die Kaltmiete ausgeben. Nach diesem Spitzenwert aus Regensburg fallen als Mehrbelastung für einen umziehenden Haushalt in Hamburg jährlich 1.300 Euro, in Mainz 1.283 Euro, in Berlin 1.217 Euro, in Heidelberg 968 Euro, in Jena und Darmstadt 957 Euro an.

Mehrbelastungen wachsen deutlich

Die jährliche Miet-Mehrbelastung stieg zwischen 2013 und 2014 in vielen Städten stark an, so in Köln (Anstieg um 88% von 147 auf 316 Euro), Darmstadt (Anstieg um 80% von 425 Euro auf 957 Euro), Jena (Anstieg um 76% von 413 Euro auf 957 Euro), Regensburg (Anstieg um 74% von 710 auf 1671 Euro) und Mainz (Anstieg um 70% von 529 Euro auf 1.283 Euro).

Zusammenhang der Mietsteigerungen mit Ankündigungen der Mietpreisbremse

Die Autoren der Studie erkennen in acht von elf untersuchten Städten einen zeitlichen Zusammenhang von Mietsteigerungen und politischen Debatten um die Mietpreisbremse. „Ein Anziehen der Angebotsmieten im Bestand parallel zu den politischen Ankündigungen bezüglich einer Mietpreisbremse lässt sich in fünf Städten deutlich feststellen, in weiteren dreien eingeschränkt, in weiteren dreien nicht.“ Sie folgern: „Dies spricht dafür, dass die Angebotsseite sukzessive, d.h. jeweils über mehrere Folgemonate hinweg, die möglichen Folgen einer Mietpreisbremse vorsorglich antizipiert – wenn die Marktbedingungen es zulassen.“ Durch die Verzögerung der Mietpreisbremse seitens Union und SPD machen die Eigentümerinnen und Eigentümer Kasse, Mieterinnen und Mieter zahlen drauf.

Mietanstiege auch in vermeintlich entspannten Märkten

Auch in vermeintlich entspannten Märkten stiegen die Mieten im Verlauf der politischen Diskussion um die Mietpreisbremse kräftig an. So legen die Angebotsmieten in Rostock zwischen Juni 2013 und September 2014 um über 11% zu, in Leipzig im gleichen Zeitraum immerhin um 7,2%. Auch in hochpreisigen Märkten gibt es kräftige Steigerungen. So stiegen die vorher eher stagnierenden Mieten in Heidelberg seit Jahresende 2013 allein um fast 11% an, in Darmstadt seit Juli 2013 um 14%.

Da es sich um Durchschnittswerte handelt, so die Autoren, muss „ in der Regel (…) davon ausgegangen werden, dass sich die Werte in den besseren und innerstädtischen und innenstadtnahen Lagen vom Durchschnittswert deutlich nach oben abheben.“

Mittel- und langfristig deutlich höhere Mietbelastungen der Haushalte in Deutschland

Zur Mietdynamik in ganz Deutschland stellen die Autoren der Studie fest: „Das Neuvertrags-Geschehen am Mietwohnungsmarkt hat sich von der langfristigen Entwicklung der Mieten erkennbar entkoppelt. Der IMX-D [d.h. die preisliche Entwicklung aller Angebotsmieten von Bestands- und Neubauwohnungen in Deutschland, Anm.] hat seit Januar 2007 im Bundesdurchschnitt um mehr als 20 Prozent zugelegt – und damit etwa doppelt so stark wie alle Mieten. Mit anderen Worten: Haushalte, die aktuell umziehen müssen, sind mit Marktbedingungen konfrontiert, deren Konditionen für sie mittel- bis langfristig deutlich höhere Mietbelastungen bedeuten können.“

Hintergrund

Die Studie geht zwei Fragestellungen nach:

Erstens:
Wie haben sich die Nettokaltmieten in elf ausgewählten Städten in Deutschland im Verlauf der Debatte über die Mietpreisbremse entwickelt und wie hoch ist der Mehrbetrag, den die Haushalte im Vergleich zu einer rechnerischen Mietpreisbremse bei Umzügen (und damit bei Wiedervermietungen) bezahlen müssten?

Dabei wurden Mieten von Wohnungen mit 65 Quadratmeter Größe, ferner auch kleinerer und größerer Wohnungen, in elf Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt und möglichst großer regionaler Verteilung untersucht: Berlin, Darmstadt, Freiburg, Hamburg, Heidelberg, Jena, Köln, Leipzig, Mainz, Regensburg und Rostock.

Zweitens:
Wie stellt sich die Mietdynamik in Deutschland über einen längeren Zeitraum seit 2007 dar, insbesondere das durchschnittliche Preisniveau der neu abgeschlossenen Mietverträge (aktuelles Marktgeschehen anhand der Angebotsmieten) im Vergleich zur langfristigen Entwicklung der Nettokaltmieten der Gesamtheit aller laufenden Mietverträge?

Die Autoren vergleichen die jeweils aktuelle Wiedervermietungsmiete mit dem Preisniveau einer rechnerischen Mietpreisbremse ohne Schlupflöcher, also der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent und beleuchten auch den zeitlichen Zusammenhang der Mehrbelastungen mit der Aufnahme der Mietpreisbremse ins Wahlprogramm der Union und in den Koalitionsvertrag.

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