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Neue WohngemeinnützigkeitEine Million zusätzliche Wohnungen zu günstigen Mieten möglich

Im Hintergrund sind mehrstockige Wohnungen und im Vordergrund sind Gärten, in denen ein Kinderspielzeughaus steht.
Mietwohnungen zu dauerhaft günstigen Preisen sind besonders in Städten und Ballungsräumen Mangelware.

Eine aktuelle Studie der Kiehle-Beratung: Wohnen im Auftrag der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen belegt, dass die Forderung nach günstigen Mieten im Wohnungsbau mit dem Investitionsprogramm „Neue Wohngemeinnützigkeit“ (NWG) des Bundes keine Utopie ist. Mit dem Programm werden Neubaumieten von 6 bis 8 Euro wirtschaftlich und dauerhaft darstellbar.

So könnten viel mehr Wohnungen mit günstigen Mieten in den Städten und Ballungsräumen entstehen und dauerhaft günstig bleiben. Daher wollen wir das teure und weitgehend wirkungslose Baukindergeld abschaffen und die frei werdenden Haushaltsmittel in die Schaffung dauerhaft günstiger Mietwohnungen investieren.

Mehr Wohnungen zu dauerhaft günstigen Mieten

Mit dem Programm Neue Wohngemeinnützigkeit kann der aus den Fugen geratene Markt korrigiert werden. Statt Mietenexplosion und teuren Wahlgeschenken der Großen Koalition wie dem Baukindergeld oder der steuerlichen Sonderabschreibung für gewinnorientierte Investoren in Mietwohnungsbau kann der Bund hier zielgenau tätig werden. Er kann das fördern, was die Menschen in den Städten und Ballungsräumen besonders dringend brauchen: Mietwohnungen zu dauerhaft günstigen Mieten.

Dazu wollen wir am Gemeinwohl orientierten Investoren mit dem Programm Neue Wohngemeinnützigkeit einen Investitionszuschuss bis 20 Prozent für jede neue dauerhaft günstige Wohnung geben und auf die Grunderwerbsteuer und weitere Steuern verzichten. Im Gegenzug werden die Wohnungen Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen in den Städten dauerhaft günstig angeboten. 

Studie belegt wirtschaftliche Attraktivität

Das Ergebnis der Studie „Mietsenkungs- und Mengeneffekte des Investitionsprogramms des Bundes Neue Wohngemeinnützigkeit. Wohnungswirtschaftliche Bewertung“: Die Neue Wohngemeinnützigkeit schafft ein attraktives Angebot für neue und zusätzliche Träger und Akteure, Mietwohnungen zu günstigen Mieten auf den Markt zu bringen und diese dauerhaft zu binden. Damit können mehr Träger auf diesem Markt aktiv werden und ihre Tätigkeit ausweiten. Denn die Rendite ist mit 3,5 Prozent attraktiv und jenseits dieser Ausschüttung bleibt noch ausreichend Liquiditätsreserve.

Neue Wohngemeinnützigkeit ist der Weg

Die Studie weist zwei Effekte aus: den Mengeneffekt und den Anspareffekt. Der einmalige Mengeneffekt einer Investition für Wohnungen im Rahmen der Neuen Wohngemeinnützigkeit ergibt sich, weil anfänglich durch die Förderung Eigenkapital eingespart wird. Dieses kann für weitere Investitionen eingesetzt werden.

Der Mengeneffekt beträgt im Beispiel Nordrhein-Westfalen 25 Prozent, also bei 100 zunächst geplanten und finanzierbaren Wohnungen können mit dem Bundesprogramm Neue Wohngemeinnützigkeit sogar noch weitere 25 finanziert werden.

Der Anspareffekt resultiert aus den laufenden Überschusserträgen aus der Miete. Ein Teil davon wird – nach Bedienung aller Kosten - für eine attraktive Rendite ausgeschüttet, was übrig bleibt, wird reinvestiert. Diese Reinvestitionsidee ist eines der Kriterien der Neuen Wohngemeinnützigkeit. Damit wird das Angebot der günstigen gemeinnützigen Wohnungen um weitere vier Prozent im Jahr ausgeweitet.

Kombination mit Landesprogrammen möglich

In den ausgewählten Beispielen können die Mieten sowohl in Verbindung mit der sozialen Wohnraumförderung des jeweiligen Bundeslandes als auch im freifinanzierten Wohnungsbau deutlich gesenkt werden. Damit werden Haushalte, die zur Miete wohnen, durch die Neue Wohngemeinnützigkeit nachhaltig entlastet.

In Verbindung mit der Landes-Wohnraumförderung kann durch das Programm die Förderhöchstmiete der jeweiligen Bundesländer, je nach Einkommen rund 6 bis 8 Euro nettokalt, sicher erreicht und teilweise sogar unterschritten werden. Das macht den Bau von Sozialwohnungen für zusätzliche Anbietergruppen attraktiv, da die Erreichung oder sogar Unterschreitung der Förderhöchstmieten auch wirtschaftlich sichergestellt ist.

Mit der heutigen soziale Wohnraumförderung der Länder (WRF) werden meist nur für 25 Jahre oder kürzer günstige Mieten für Haushalte mit kleinen Einkommen garantiert. Ergänzt durch das Investitionsprogramm des Bundes Neue Wohngemeinnützigkeit könnten durch den Mengen- und Anspareffekt in zehn Jahren eine Million dauerhaft günstiger Mietwohnungen, das sind 430.000 zusätzlich, angeboten werden. So kann das Angebot günstiger Mietwohnungen endlich wieder wachsen und nachhaltig gesichert werden.

Abb.: Schaffung von 1 Mio. sozial gebundener Wohnungen in 10 Jahren mit und ohne NWG
Quelle: Kiehle 2018 „Mietsenkungs- und Mengeneffekte des Investitionsprogramms des Bundes Neue Wohngemeinnützigkeit. Wohnungswirtschaftliche Bewertung.“

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