GebäudesanierungGroKo schläft, Mieten steigen

Plattenbaufassade aus den 70er Jahren

Die neue Studie „Energetisch modernisieren bei fairen Mieten?“ der Heinrich-Böll-Stiftung (externer Link) widmet sich einem Schlüsselthema für die Wärmewende, der Praxis der der Mieterhöhung nach Modernisierungen. Fazit: Die heutige Modernisierungs-Umlage (§ 559 BGB) im Mietrecht funktioniert nicht. Statt bezahlbare Modernisierungen anzureizen wird je nach Wohnungsmarkt mit Hilfe des Instrumentes besonders teuer saniert um Mieterwechsel zu erreichen, die Modernisierungs-Umlage gar nicht angewendet, oder überhaupt nicht modernisiert.

Gebäudesanierung stockt – Regierung schläft

Der Gebäudebereich ist der schlafende Riese der Energiewende. 40 Prozent der Endenergie wird in Gebäuden verbraucht, 20 Prozent des CO2-Ausstoßes entsteht hier. Die Große Koalition tut nichts, um den Riesen zu wecken. Dabei ist es technisch möglich und für die Klimaziele Deutschlands nötig, den CO2-Ausstoß in Gebäuden ganz zu stoppen. Damit können zehntausende Arbeitsplätze geschaffen, Energiearmut vermieden und langfristige Versorgungssicherheit hergestellt werden. So können wir auch die jährlichen Kosten in Höhe von 100 Milliarden Euro für den Import fossiler Energieträger sparen.

Doch dafür braucht es einen geeigneten Rahmen. In Deutschland werden heute wertvolle Potenziale verschenkt. Die große Koalition kürzt in diesem Bereich die Mittel und spricht langatmig von seit Jahren geplanten Aktionsprogrammen, die demnächst vorliegen werden, anstatt ein zielführendes Maßnahmenpaket auf den Weg zu bringen. Auch mietrechtliche Änderungen sind lediglich angekündigt – die Reform der Modernisierungsumlage scheint trotz Festlegung im Koalitionsvertrag bereits auf den Sankt-Nimmerleins-Tag verschoben.

Zentrales sozialpolitisches Thema

Die Kosten für Heizenergie steigen seit einigen Jahren dreimal so schnell wie die Löhne. Entsprechend nimmt die Energiearmut zu, schon heute gilt jeder sechste Haushalt als energiearm, weil er mehr als 10 Prozent des Einkommens für Wohnenergie aufwenden muss. Abwenden kann man das mit energetischer Gebäude- und Quartierssanierung. Dabei gilt es jedoch, energetische Modernisierungen bezahlbar zu gestalten – auch und gerade für einkommensschwache Haushalte oder solche mit mittleren Einkommen. Hier setzt die Studie an. Es wurde anhand konkreter Modernisierungsfälle in verschiedenen Wohnungsteilmärkten untersucht, wie die Umlage bezüglich bezahlbarer energetischer Modernisierung wirkt. Mit diesem Instrument wird im Mietrecht geregelt, wie Modernisierungen refinanziert werden können. Bis zu elf Prozent der Kosten der Modernisierung dürfen demnach jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden. Mieterinnen und Mieter können nur in absoluten Härtefallsituationen gegen die Modernisierung vorgehen.

Verdrängung per Modernisierungs-Mieterhöhung

Die Studie des Potsdamer Instituts für soziale Stadtentwicklung (ifss) unterbreitet Vorschläge zur Vereinbarkeit von Klimaschutz und Sozialpolitik. Die Autoren haben Modernisierungsfälle in vier deutschen Städten ausgewertet: aus Dortmund, Heidelberg, Berlin und Leipzig. Dabei tritt das Versagen des Mietrechts zur Modernisierung zu tage.

In Berlin werden energetische Modernisierungen genutzt, um die Mietkosten zu erhöhen und so den Auszug bestehender Mieterinnen und Mieter zu erreichen. Ziel ist es, möglichst hohe Neuvertragsmieten zu erzielen. Dazu wird möglichst teuer saniert, der energieeinsparende Anteil an der Maßnahme spielt eine untergeordnete Rolle. Die Mieterhöhung nach Modernisierung beläuft sich in den untersuchten Fällen im Schnitt (Median) auf 1,55 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In Märkten mit Wohnungs-Leerstand, Beispiel Leipzig oder Dortmund, wird nicht oder kaum energetisch modernisiert. Hier (Leipzig) wird die Modernisierungsmieterhöhung gar nicht erst angewendet, sondern individuelle Vereinbarungen zur Modernisierung und Umlage der Kosten getroffen, meist ohne nennenswerte energetische Verbesserung. In Dortmund wird nur an wenigen gebündelten Standorten überhaupt modernisiert, auch hier steht Energieeinsparung nicht im Vordergrund. Im hochpreisigen Heidelberg lohnt sich Modernisierung nicht, da die erzielbaren Miethöhen bereits heute ausgeschöpft werden.

Mietrecht versagt bei Modernisierungen

Das Fazit der Autoren Armin Hentschel und Julian Hopfenmüller: „Die Umlage der Kosten für energetische Modernisierung führen (…) dazu, dass die Belastungsfähigkeit einkommensschwächerer Haushalte deutlich überschritten wird.“ Die Modernisierungsmieterhöhung funktioniert nicht. Es bedarf endlich eines Maßnahmenpakets, das einerseits energetische Modernisierungen anreizt, um die Sanierungsquote zu erhöhen, andererseits die Wohnungen auch nach Modernisierung bezahlbar gestaltet, etwa durch Subjektförderung. Die Autoren empfehlen eine stärkere Orientierung der Modernisierungs-Umlage an der tatsächlich erzielten Einsparung, statt wie heute an den Maßnahmekosten.

Auch die sozialpolitische Flankierung mit Wohngeld und Kosten der Unterkunft wurde untersucht. Diese ist heute sehr unzureichend. Die Autoren teilen entsprechend die Forderung der Grünen Bundestagsfraktion, einen Klimazuschuss zum Wohngeld einzuführen und in den Kosten der Unterkunft eine Klimakomponente einzubauen.

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