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ImmobilienkaufNiedrigere Maklercourtage und das Prinzip „wer bestellt bezahlt“

Im Hintergrund sind mehrstockige Wohnungen und im Vordergrund sind Gärten, in denen ein Kinderspielzeughaus steht.
Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz führte eine Sachverständigenanhörung zu unserem Gesetzentwurf eines „Makler-Bestellerprinzip- und Preisdeckelgesetzes“.

Im Jahre 2016 stammten in Berlin 79 Prozent aller Inserate für Wohnungskaufangebote von Maklern. Auch in Köln, Düsseldorf und Hamburg ist die Quote überdurchschnittlich hoch, deutschlandweit werden 59 Prozent aller Wohnungen und Häuser von Maklern angeboten (vgl. Toschka/Voigtländer, IW-Kurzbericht 06/2017, S. 2).

In den Bundesländern fallen neben den sonstigen Kosten für den Immobilienerwerb Maklerprovisionen in einer Höhe zwischen 5 Prozent bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises an. Zum Teil werden die Provisionen von Verkäufer und Käufer gemeinsam getragen. In mehreren Bundesländern ist die Maklerprovision gänzlich vom Käufer zu tragen. Dann fallen für den Käufer bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent des Kaufpreises zusätzlich 28.560 Euro an Kaufnebenkosten an.

Vor diesem Hintergrund hat die Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen bereits im September 2018 einen Gesetzentwurf (BT-Drucksache 19/4557 v. 26.09.2018) vorgelegt. Im Entwurf wird zum einen ein „Bestellerprinzip“ vorgeschlagen, bei dessen Einführung künftig ausschließlich der Besteller eines Maklers die Maklervergütung zu tragen hätte. Zum anderen beinhaltet der Gesetzentwurf einen Preisdeckel für die Maklercourtage bei 2 Prozent (inkl. USt) des Kaufpreises.

Am Mittwoch, dem 08.05.2019, fand im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Deutschen Bundstages eine Sachverständigenanhörung zu unserem Gesetzentwurf statt. Vertreten waren mit dem Immobilienverband Deutschland e.V. (IVD), dem Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (VZBV) und dem Verein „Wohnen im Eigentum“ zahlreiche Interessenverbände. Auch die „Praktikerseite“ sowie VertreterInnen der Wissenschaft nahmen an der Anhörung teil.

Die Anhörung hat uns deutlich den Rücken gestärkt. Auch wenn es an kleineren Stellen noch Änderungsvorschläge gab, war der Tenor zahlreicher Sachverständiger: Der Gesetzentwurf verfolge ein verfassungsrechtlich legitimes Ziel. Es werde auf ein Markversagen reagiert. Warum solle der Käufer eine Leistung bezahlen, die er nicht beauftragt habe – und dann auch noch in einer Höhe, die er selbst nicht habe beeinflussen können?

Die von Maklerseite häufig als „Gegenentwurf“ zum Bestellerprinzip vorgebrachte hälftige Teilung der Maklervergütung zwischen Käufer und Verkäufer sei nicht in gleicher Weise geeignet: Auch in dieser Konstellation werde weiterhin der Käufer zur Bezahlung einer Leistung verpflichtet, die er selbst nicht veranlasst habe. Für einige Regionen würde die diskutierte Teilung der Courtage ferner zu keinerlei Entlastung führen, weil sie dort ohnehin bereits praktiziert werde. Zur Frage, in welcher Höhe sich der Courtagesatz bei einer unterstellten Teilungsregelung überhaupt bewegen solle, schwieg der Maklerverband IVD sich im Übrigen auch aus.

Darüber hinaus sei nach den Worten von Prof. Dr. jur. Beate Gsell (LMU München) auch der „Befürchtung zu widersprechen, dass die Käuferposition infolge des Bestellerprinzips künftig geschwächt und Käufer in vermehrter Zahl Fehlentscheidungen beim Kauf von Wohnimmobilien treffen oder gar häufiger sachmängelbehafteten Wohnraum“ erwerben würden. Dies sei schon deshalb unplausibel, weil bei Geltung des Bestellerprinzips ein Käufer jederzeit seinen „eigenen“ Makler beauftragen könne, der dann aber auch ausschließlich in seinem Interesse tätig werde – und nicht wie bisher beide Seiten vertrete.

Der Käufer könne vom Makler im Übrigen schon nach geltender Rechtslage nicht erwarten, dass er ihm eine detaillierte Zustandsbeschreibung der jeweiligen Immobilie liefere oder gar versteckte Sachmängel aufspüre. Wesentlichen Risiken des Immobilienerwerbs wie insbesondere denjenigen, mit versteckten Mängeln konfrontiert zu werden, zu teuer zu kaufen oder sich mit dem Kauf finanziell zu übernehmen, müsse der Käufer daher auch heute – unabhängig vom Einsatz eines Maklers – ggf. durch die Einholung von Gutachten geeigneter Sachverständiger begegnen. Das Bestellerprinzip ändere daran nichts.

Hinsichtlich der genauen Ausgestaltung eines möglichen Preisdeckels – den die Maklerseite wegen dann angeblich zu erwartender „völliger Unwirtschaftlichkeit der Maklertätigkeit“ komplett ablehnt – wurde vielfach auf den Umstand hingewiesen, dass die Marktlage in den verschiedenen Regionen Deutschlands unterschiedlich ausfalle. Dies müsse gesetzgeberisch in jedem Fall berücksichtigt werden, soweit ein solcher „Preisdeckel“ tatsächlich umgesetzt werden solle.

Vor allem die Verbraucherschutzverbände und teilnehmende Rechtswissenschaftler*innen befürworteten das Bestellerprinzip. Dass das von den Sozialdemokraten geführte BMJV nunmehr ebenfalls über die Einführung dieses Prinzips nachdenkt, dürfte nicht zuletzt ein Verdienst der bündnisgrünen Initiative im Bundestag sein.

Wir werden die Ergebnisse der sehr positiv verlaufenen Anhörung nun auswerten und uns zeitnah über die parlamentarische Weiterentwicklung der Anregungen

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