Bundestagsrede von 28.02.2013

Verbraucherschutz bei Beurkundungsverfahren

Ingrid Hönlinger (BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN):

Zwei neue Begriffe haben vor nicht allzu langer Zeit Eingang in unsere Sprache gefunden: die „Schrottimmobilie“ und der „Mitternachtsnotar“.

Spätestens als 2011 die wahrscheinlich kürzeste Amtszeit eines Senators endete – die zwölftägige Amtszeit des Berliner CDU-Senators für Justiz und Verbraucherschutz –, ist das Problem, das sich hinter diesen Begriffen verbirgt, deutschlandweit bekannt: Verkäufe minderwertiger Immobilien werden kurzfristig beurkundet, ohne dass die Verbraucherin oder der Verbraucher genügend Zeit hatte, die Immobilie oder den Vertrag zu überprüfen. Die Beurkundung erfolgt häufig zu ungewöhnlichen Geschäftszeiten. Der Verkehrswert der Schrottimmobilie ist erheblich geringer als der vom Käufer zur Finanzierung der Immobilie aufgenommene Kredit. Das Resultat: Anstelle einer Geldanlage hat die Verbraucherin oder der Verbraucher ein lebenslanges Verschuldungsproblem.

Ich spreche hier nicht von Einzelfällen. Seit den 90erJahren wurden Verbraucherinnen und Verbrauchern systematisch Schrottimmobilen als Vermögensanlage oder Altersvorsorge verkauft. In Deutschland wurden Hunderttausende Opfer dieser „Erwerbsmodelle“. Es besteht offensichtlich eine Lücke im Verbraucherschutz. Der Gesetzentwurf des Bundesrates zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren, über den wir heute debattieren, ist daher ein begrüßenswerter Schritt hin zu mehr Rechtssicherheit.

Verträge über den Kauf von Immobilen müssen notariell beurkundet werden. Dieser Formzwang verfolgt den Zweck, die Vertragspartner vor übereilten, folgenreichen Verpflichtungen zu schützen sowie eine sachgemäße Beratung zu gewährleisten. Die vom Bundesrat vorgeschlagene Vorschrift konkretisiert diesen Schutzzweck der notariellen Beurkundung: Der Notar soll dem Verbraucher den Vertragstext über den Immobilienkauf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Die Verbraucherinnen und Verbraucher bekommen so ausreichend Zeit, sich mit dem Kauf der Immobile auseinanderzusetzen. Wird die „Bedenkfrist“ von zwei Wochen unterschritten, muss der Notar in der Vertragsniederschrift die Gründe für die Unterschreitung angeben.

Die Notarin oder der Notar ist als neutraler Funktionsträger weder verpflichtet noch berechtigt, die wirtschaftlichen Grundlagen des Immobilienkaufs aufzuklären. Ihr oder ihm kommt vielmehr die Aufgabe zu, die Einhaltung der rechtlichen Vorschriften zu wahren und Rechtsbelehrung zu leisten. Es ist richtig, die Notarinnen und Notare in den Verbraucherschutz mit einzubeziehen. Es geht nicht darum, die Grenzen der notariellen Tätigkeit zu erweitern. Es geht darum, Verbraucherinnen und Verbraucher vor „schwarzen Schafen“ zu schützen. Betrügerisches Verhalten Einzelner soll verhindert und angemessen berufsrechtlich sanktioniert werden, bevor strafrechtliche Tatbestände einschlägig sind.

Ein weiteres Problem, das den systematischen Vertrieb von Schrottimmobilen erleichtert, wird durch die Neuregelung aber leider nicht gelöst: die Möglichkeit der getrennten Beurkundung von Vertragsangebot und Vertragsannahme. Zum Abschluss eines Kaufvertrags bedarf es immer eines Angebots und einer Annahme. Es ist zivilrechtlich zulässig, wenn ein Notar zunächst das Angebot und mit zeitlichem Abstand die Annahme beurkundet. Das kann den Vertragsschluss vereinfachen, da die Vertragsparteien nicht zur gleichen Zeit vor dem Notar erscheinen müssen. Aber die getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme durch unterschiedliche Notare birgt Gefahren für die Beteiligten. Der Notar, der die Annahme beurkundet, muss nur über die rechtliche Bedeutung der Annahme belehren, nicht aber über das Angebot. Im Zweifelsfall kann der die Annahme beurkundende Notar die rechtliche Betreuungstätigkeit gar nicht ausüben, da er die dem Angebot zugrunde liegenden Tatsachen nicht kennt. Besondere berufsrechtliche Verfahrenspflichten, die dem Problem entgegenwirken sollen, bestehen zwar bereits. Im Zusammenhang mit der vom Bundesrat vorgeschlagenen Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren sollte jedoch überprüft werden, ob die Schutzfunktion der Belehrung durch berufsrechtliche Richtlinien ausreichend gewahrt ist.

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