Neue Wohngemeinnützigkeit

Der grüne Weg aus der Wohnungsnot

Die grüne Wohnoffensive
Zusammen mit Gästen und Fachleuten aus der privaten, öffentlichen und gemeinnützigen Wohungswirtschaft haben wir über den grünen Vorschlag für ein Förderprogramm "Neue Wohngemeinnütigkeit" diskutiert. Wir haben die dreistündige Veranstaltung live per Video übertragen. Die Aufzeichnung ist hier im Video verfügbar. Bündnis 90/Die Grünen Bundestagsfraktion
11.04.2019

Zusammen mit Gästen und Fachleuten aus der privaten, öffentlichen und gemeinnützigen Wohungswirtschaft haben wir über den grünen Vorschlag für ein Förderprogramm "Neue Wohngemeinnütigkeit" diskutiert. Wir haben die dreistündige Veranstaltung live per Video übertragen. Die Aufzeichnung ist hier im Video verfügbar.

Am 1. April 2019 haben auf Einladung der grünen Bundestagsfraktion im Rahmen der Veranstaltungsreihe „Immobilienmärkte im Fokus – Gemeinwohl vor Rendite“ zahlreiche Gäste und Fachleute aus der privaten, öffentlichen und gemeinnützigen Wohnungswirtschaft und vielfältigen öffentlichen Wohnprojekten während einer Konferenz über den grünen Vorschlag für ein Förderprogramm des Bundes „Neue Wohngemeinnützigkeit“ diskutiert. Mit dabei aus der grünen Bundestagsfraktion: Fraktionsvorsitzende Katrin Göring Eckardt, die finanzpolitische Sprecherin Lisa Paus und der Sprecher für Bauen und Wohnen, Chris Kühn. Die Konferenz fand statt im Berliner Zentrum für Kunst und Urbanistik.

Eröffnung

Gleich zur Eröffnung der Konferenz gibt Mathias Einhoff vom ZK/U wie es zunächst scheint etwas Unglaubliches bekannt: Das ZK/U solle an einen Investor aus dem Bereich Schönheitschirurgie verkauft werden. Ein Aprilscherz, das räumt er kurz später ein. Das ZK/U kann auf Basis des Erbbaurechts noch 34 Jahre bleiben, so legt es ein Vertrag aus dem Jahr 1919 fest. Ab 1919 wurden in kurzer Zeit Antworten auf die Wohnungsnot gefunden. Dazu gehörten das Erbbaurecht und der gemeinnützige Wohnungsbau, Themen, die auch heute wieder aktuell sind. Auch das ZK/U forsche zum Thema Gemeingüter. Mathias Einhoff wünscht sich dazu eine produktive Diskussion.

Stephan von Dassel ist Bürgermeister des Berliner Bezirks Mitte. Ihm fällt ein Stein vom Herzen, weil die Sünden auf dem Wohnungsmarkt in Berlin zum Glück ohne Regierungsbeteiligung der Grünen erfolgten. Ziel im Bezirk Mitte sei es, 25 Prozent der Wohnbauprojekte an gemeinnützige Projekte im Erbbaurecht auszureichen. Dies werde jedoch nicht erreicht, trotz Ausübung des Vorkaufsrechts und Milieuschutz. Umso wichtiger sei das heutige Thema. Es brauche bundesrechtlich andere Rahmenbedingungen, um das zu schaffen! Er freue sich, neue Ideen kennen zu lernen.

Katrin Göring Eckart führte in ihrer Eröffnungsrede aus, dass Menschen in Berlin und den Städten auf immer engerem Raum zusammenrücken müssen. Gleichzeitig leiden ländliche Räume unter Entsiedelung, nicht nur bei ihr zu Hause in Thüringen. Familien werden durch immer stärker steigende Mieten aus ihren Häusern, ihrem Kiez verdrängt oder werden sogar wohnungslos. Erstmalig in der Nachkriegszeit sei das Wohnen wieder zu einer sozialen Frage geworden. Die steigenden Mieten stellten alle steuerlichen Entlastungsansätze der Großen Koalition auf den Kopf. Viele gingen nun zum ersten Mal für ein soziales Grundrecht auf die Straße. „Am Wochenende [6. April 2019] sind Demonstrationen in 40 Städten, auch solchen wie Jena und Dresden. Wir brauchen neue Antworten, müssen Ideen haben um die Lage zu verbessern, wie die Neue Wohngemeinnützigkeit, unser Flagschiffprojekt für bezahlbares Wohnen.“

Martin Orner, Geschäftsführer der Wiener Gemeinnützigen Ein- und Mehrfamilienhäuser Baugenossenschaft (EBG), führt dazu aus, dass die Wohngemeinnützigkeit in Österreich nie in Gefahr gewesen sei. Diese nach der Abschaffung 1989 aber in Deutschland wieder aufbauen zu wollen, das finde er großartig und spannend. Die EBG sei ein mittelgroßes gemeinnütziges Wiener Wohnungsunternehmen mit 8.000 Wohnungen, das 1910 gegründet wurde. Erstmalig gab es damit eine Finanzierungsmöglichkeit für den günstigen gemeinnützigen Wohnungsbau in Österreich. Die Gründung der EBG hing direkt mit dieser Finanzierungsmöglichkeit zusammen, sehr viele Unternehmen haben sich damals gegründet. Im Jahr 1940 wurde die Wohngemeinnützigkeit in Österreich als Import aus Deutschland auch gesetzlich eingeführt. 1979 hat Österreich dann ein eigenes Gesetz formuliert, das seither mehrfach geändert wurde, auch aktuell läuft eine Novelle. Wesentliche Merkmale seien die Geschäftskreisbeschränkung und die auf 3,5 Prozent beschränkte Gewinnausschüttung, sowie ein eigener Revisionsverband mit Prüfungen der Wohnungsunternehmen. Gewinne werden wieder in sozial gebundene und mietgebundene Wohnungen reinvestiert im Rahmen eines Generationenvertrags, für neue Projekte für künftige Generationen. Die einzige Ausnahme vom Prinzip: einmal wohngemeinnützig, immer wohngemeinnützig ist die Eigentumsoption, in den 1990er Jahren eingeführt. Bei Vermietung des Eigentums besteht keine Mietbindung. Seit Einführung der Wohngemeinnützigkeit sind 185 Bauvereinigungen mit 10.000 Beschäftigten und mehr als 1 Million Wohnungen entstanden. Die Miete liegt derzeit bei 6,50 Euro brutto kalt, das ist gerade in Ballungszentren nicht zu unterbieten. Die Wohngemeinnützigkeit sei in Österreich von allen politischen Fraktionen hoch anerkannt. Sie versorge breite Schichten der Bevölkerung mit günstigem Wohnraum.

Wolfgang Kiehle vom Beratungsunternehmen „Kiehle Beratung: Wohnen“ hat das Gutachten über die Wirtschaftlichkeit der Neuen Wohngemeinnützigkeit (NWG) für die Bundestagsfraktion erstellt. Er führt in seinem Vortrag aus, dass das österreichische Modell in Deutschland noch vor der Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit im Jahr 1989 gang und gäbe war. Aufgrund dieses Fehlers der schwarz-gelben Koalition sei heute die Wohnungslage massiv verändert, man müsse jetzt umsteuern. Wenn man die NWG mit der sozialen Wohnraumförderung der Länder kombiniere, wie in Österreich, sei die NWG für den Investor wirtschaftlich und auf Dauer in der Lage, günstige Mieten in den gemeinnützigen Wohnungen anzubieten. Sogar in schwierigen Lagen mit hohen Bodenpreisen und Baukosten, das belege die Studie. So könne der soziale Wohnungsbau wieder auf die Füße kommen. Es stehe Eigenkapital zur Verfügung und eine größere Neubauleistung durch die überschüssigen Erträge. Die geplante Investitions-Zulage mit Steuerbefreiung und der Wohnraumförderung bringe spürbare Mengeneffekte der gebundenen und günstig vermieteten Wohnungen. Gerade auch neue Unternehmen mit struktureller Eigenkapitalschwäche würden befähigt, Wohnungen zu schaffen. Heute führe jedoch die Gewinnausschüttung der privaten Wohnungsunternehmen zu Marktmieten und Verdrängung.

Panel 1: Die grüne neue Wohngemeinnützigkeit – Schlüssel zur sozialen Wende auf dem Wohnungsmarkt?

Jan Kuhnert von der KUB Beratung ist Mitinitiator der Berliner Initiative für einen Mietenvolksentscheid und Vorsitzender der Wohnraumversorgung Berlin AöR. In der Podiumsdiskussion führt er aus, er habe in der Studie für Bundestagsfraktion Neue Wohngemeinnützigkeit 2.0 erforscht, was die NWG auszeichnet. Sie ist in der Lage, die Fehler von Schwarz-Gelb zu beheben und nach vorne zu blicken. Schwarz-Gelb hatte öffentliche, gemeinnützige Wohnungen privatisiert, welche heute den Kernbestand der privaten Konzerne Deutsche Wohnen, Vonovia und Co. ausmachen. Statt – wie diese Konzerne es tun - Mieten nach oben zu treiben, könne die NWG den sozialen Wohnungsbau wieder herstellen, weil bei den NWG-geförderten Wohnungen gelte: einmal gefördert, immer gebunden. Das Geld, das hier eingesetzt wird, muss auf Dauer in öffentlicher Hand bleiben. Aber mit Mietermitbestimmung, Transparenz und Kontrolle, also etwas anders und moderner als in der alten Wohngemeinnützigkeit. Und es brauche mehr Geld in diesem Sektor des Wohnens. Die Subjektförderung treibe die Kommunen in den Konkurs. Die Wohngemeinnützigkeit hingegen treffe zunehmend auf Akzeptanz.

Was spricht gegen die NWG? Nichts!

Chris Kühn, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der Bundestagsfraktion, findet weit und breit kein schlüssiges, nachvollziehbares Argument gegen eine freiwillige Neue Wohngemeinnützigkeit. „Wir wollten ja nicht in die Zeit der Neuen Heimat zurück, sondern wir wollten in die Zukunft. Mit unserer Idee haben wir eine Debatte angestoßen, die vor fünf Jahren nicht vorstellbar war. Aber wir haben einen Nerv getroffen, der hier über 130 Besucher und Gäste anlocke. Wir müssen grundsätzlich umdenken um die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen, der Markt richte es nicht, wie man sieht. Boden sei ein Gemeingut.“

Für Ingeborg Esser, Vorstand des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., ist ein freiwilliges Angebot einer NWG in Ordnung, aber man müsse sich ehrlich machen. „Um mit der NWG bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, reichen drei Milliarden Euro wahrscheinlich nicht aus.“ Breite Schichten würden dann nicht angesprochen. In Österreich würden 1 Prozent der Lohn und Gehaltssumme für den gemeinnützigen Wohnungsbau einbehalten – finanziert von Arbeitnehmern und Arbeitgebern. Das entspräche in Deutschland 14 Milliarden Euro. „Mit einer solchen Summe schafften wir auch bezahlbare Wohnungen. Der Soli könnte 10 Milliarden beitragen und den sozialen Wohnungsbau finanzieren.“

25 Prozent des Berliner Wohnbestands in gemeinwohlorientiertem Besitz

Florian Schmidt, Baustadtrat aus dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin berichtet, dass 25 Prozent der Bestände in Berlin im gemeinwohlorientierten Besitz sind. Die Verstaatlichung sei daher nicht der einzige Weg, sondern auch die Zusammenarbeit mit diesen gemeinwohlorientierten Akteuren. 60 Prozent der Berlinerinnen und Berliner könnten einen Wohnberechtigungsschein bekommen. Die Wohnungsfrage sei ein städtisches Problem. Die Gemeinwohlorientierung sei in Friedrichshain-Kreuzberg bereits Programm. So sei dort eine Gemeinwohl orientierte Bodenstiftung, nach der Idee eines „Community Land Trust“ fast gründungsreif. Es brauche einen Masterplan 50 Prozent Communal – mit der Neuen Wohngemeinnützigkeit. Boden müsse auch wieder vergesellschaftet werden, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt.

Panel 2: Wie schaffen wir mehr günstige Mietwohnungen? Diskussion mit Publikumsbeteiligung

Die ReferentInnen: Martin Orner (Obmann der gemeinnützigen EBG Wien), Reinhard Thies (Geschäftsführer Wohnbau Gießen GmbH), Caroline Rosenthal (Mietshäuser Syndikat e.V., Regionalberatung Berlin). Moderation: Lisa Paus MdB.

In der Wohnprojektebörse stellen sich die anwesenden Wohnungsunternehmen und Initiativen vor und diskutieren mit den Gästen der Veranstaltung. Martin Orner stellt die EBG Gemeinnützige Ein- und Mehrfamilienhäuser Baugenossenschaft aus Wien vor. Reinhard Thies präsentiert die Wohnbau Gießen GmbH, die unter anderem energetische Modernisierungen zu Bruttomieten von 6 Euro durchgeführt hat.

Mona Genies und Caroline Rosenthal stellen mit dem Netzwerk Immovielien ein Bündnis von AkteurInnen aus Zivilgesellschaft, öffentlicher Hand, Wirtschaft, Wohlfahrt und Wissenschaft vor, die sich für eine Gemeinwohlorientierung in der Immobilien- und Quartiersentwicklung einsetzen. Das Netzwerk will die Rahmenbedingungen für die Entstehung und den Betrieb von Immovielien in allen relevanten Handlungs- und Politikfeldern verbessern.

Dr. Irene Mohr ist als Ansprechpartnerin der Stiftung Trias vertreten, einer gemeinnützigen Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen, die Wohnprojekte fördert, Spekulation mit Grund und Boden verhindert, und für die Boden Gemeingut- „Allmende“ - (Englisch „commons“) ist.

Dr. Ulrich Kriese von der Baseler Stiftung Edith Maryon und Birgit Ziener stellen das Projekt Seumestraße 14 in Berlin vor. Mieterinnen haben unterstützt von der Stiftung Edith Maryon ihr Haus gekauft, als es an einen Investor veräußert werden sollte und bewirtschaften es jetzt gemeinsam. Die Gründer der Stiftung wollten „Boden dem Waren- und Erbstrom und damit dauerhaft der Spekulation entziehen und soziale Wohn- oder Arbeitsstätten fördern“. Bis heute habe die gemeinnützige Stiftung über 100 Projekte, vor allem in der Schweiz und in Deutschland, realisiert oder sichergestellt.

Sabine Horlitz und Oliver Clemens stellen die Initiative ps wedding vor, die auf dem Gelände des ehemaligen Diesterweg Gymnasiums in Berlin Mitte Wohnungen bauen möchte. Es sollen kostengünstige Mietwohnungen und ein soziokulturelles Nachbarschaftszentrum entstehen.

Dr. Frieder Rock steht für die Community Land Trust Stiftung Berlin als Ansprechpartner zur Verfügung. Diese erstellt für den Bezirk Friedrichshain Kreuzberg von Berlin eine Machbarkeitsstudie für einen Gemeinwohl orientierten, zivilgesellschaftlich getragenen Bodenfonds, der kurz vor der Gründung stehe, wie der Bezirksstadtrat Florian Schmidt ausführt.  

Dr. Lutz Fricke und Franziska Schuster haben gemeinsam mit dem Mietshäuser Syndikat das Wohnmichel Gemeinschaftsdorf Michendorf im Berliner Speckgürtel realisiert und gibt 50 Menschen ein Zuhause. Aktuell ist ein zweiter Bauabschnitt geplant.

Reinhard Thies ist Geschäftsführer der Wohnbau Gießen GmbH, einem Wohnungsunternehmen mit 7000 Wohnungen, das vollständig der Stadt Gießen gehört. Der Erfolg des Unternehmens hänge wesentlich von der Aktivität des Unternehmensmieterrats ab. Die Mietermitbestimmung habe bei der Wohnbau einen hohen Stellenwert. Der Unternehmensmieterrat habe ein Mitbestimmungsrecht bei Entscheidungen der Geschäftsführung und bilde neben dem Organ des Aufsichtsrates, dem auch zwei Mietervertreter angehören, eine wichtige Säule der Wohnbau Gießen. Da keine Gewinnorientierung vorlege, könne es nur zur marginalen Ausschüttung von Überschüssen kommen, auf die aufgrund von Umwesentlichkeit verzichtet werde. Das Problem, dass kommunale Einrichtungen gegen eine neue Wohngemeinnützigkeit sein könnten, sieht Thies nicht. Der Auftrag der Wohnungsversorgung vor Ort müsse erfüllt werden. Probleme gab es allerdings mit den politischen Akteuren in Gießen. Im Rahmen einer Debatte um das kommunale Wohnversorgungskonzept wurde daher eine Bedarfsanalyse erstellt, welche überzeugte und die Debatte endete. Die Wohnbau Gießen sei das beste Mittel gegen steigende Mieten, sodass eine Mietpreisbremse nicht mehr nötig sei. Die Wohngemeinnützigkeit könnte eine große Hilfe darstellen.

Caroline Rosenthal von der Regionalberatung des Mietshäuser Syndikats Berlin-Brandenburg führt aus: Im Rahmen des Mietshäuser Syndikat Verbundes bestünden 140 Hausprojekte. Jedes dieser bestehenden Hausprojekte sei autonom, d. h. rechtlich selbstständig mit einem eigenen Unternehmen, das die Immobilie besitzt. Jedes habe die Rechtsform der GmbH und unterliege somit der Besteuerung. Die Mieten liegen meist unter den ortsüblichen Vergleichsmieten, da keine auszuschüttende Rendite einkalkuliert werde. Allerdings seien auch die Verbundsprojekte von Marktentwicklungen abhängig. Wenn Grundstückspreise steigen, erhöhten sich die Projektkosten. Der Anteil an Eigenleistung, die Nutzung des solidarischen Handwerks sowie günstige Direktkredite minderten diese jedoch. Entsprechend dieser äußeren Bedingungen sowie der Wünsche der Beteiligten werden auch die Mietverträge gestaltet und so schwanken auch die Mietpreise sehr. Es herrsche Projektautonomie.

Pläne für mehr günstigen Wohnraum gebe es reichlich, jedoch scheitere es meistens an der Umsetzung aufgrund der strukturellen Gegebenheiten. Ein Problem sei der schnelle Grundstückshandel und die Intransparenz. Bei neuen Quartieren im Rahmen öffentlicher Vergabeverfahren sei es am einfachsten, Projekte zu realisieren. Doch gebe es bundesweit unterschiedliche Vorgehensweisen, die vereinfacht werden sollten. Zudem könne man bessere Förderprogramme der Landesbanken schaffen, beispielsweise angelehnt an die bestehenden in Baden-Württemberg. Bei der Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit solle man darauf achten, dass die Förderung nicht an eine spezielle Rechtsform geknüpft werde. Des Weiteren sei die Steuerersparnis nicht die wichtigste Komponente des Konzepts, vielmehr sei dies die Investitionszulage. Insgesamt gebe es bezüglich des Mietshäuser Syndikats jedoch auch Grenzen des Wachstums, was an der basisdemokratischen Struktur lege. Es gebe jedoch stellenweise Ansätze, diese weiter zu denken.

Martin Orner: Die EBG möchte für ihre Genossenschaftsmitglieder in Wien leistbare und moderne, qualitativ hochwertige Wohnungen durch Neubau, Instandhaltung und Modernisierung schaffen und erhalten. Als Genossenschaft verpflichtet sie sich der Gemeinschaft und verfolgt dabei keine spekulativen Interessen. Das Unternehmenskapital werde nicht als Gewinndividende dem Betrieb entzogen, sondern dazu verwendet, einen großen Wohnungsbestand auf dem Laufenden zu halten und in Projekte für kommende Generationen zu investieren, berichtet Orner. Hierzu sei auch die Erwirtschaftung von Gewinnen notwendig, insbesondere zu Zeiten von steigenden Grundstückspreisen. Zudem sei eine gute Eigenkapitalausstattung wichtig für die Darlehensvergabe durch die Banken. Andere gemeinnützige Genossenschaften oder GmbHs im österreichischen Immobiliensektor seien in Händen von Versicherungen, Kirchen oder Gemeinden, welche Interessen an längerfristigen und sicheren Investitionsobjekten tragen. Die möglichen günstigen Mieten drücken insgesamt den Markt. Es handle sich bei der Wohngemeinnützigkeit um eine sehr große Herausforderung, welche über Jahrzehnte zu meistern sei.