Neue Wohngemeinnützigkeit

Für dauerhaft günstige Mietwohnungen

Immer mehr Menschen geben mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Mieten und Nebenkosten aus. Wir wollen das bewährte System des gemeinnützigen Wohnungsbaus wiederbeleben. Unsere Neue Wohngemeinnützigkeit soll den aus den Fugen geratenen Markt korrigieren.
09.12.2019

Die Frage nach bezahlbaren und günstigen Mieten ist eine der zentralen sozialen Fragen unserer Zeit. Immer mehr Menschen – ob Familien, Studenten, Rentner oder Berufstätige - geben mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Mieten und Nebenkosten aus. Damit bleibt ihnen immer weniger Geld für den Alltag und für die Altersvorsorge. Die ehemals sicher geglaubte Wohnung wird über Nacht zum angesagten Renditeobjekt mit maximaler Gewinnerwartung – auf Kosten der Mieterinnen und Mieter. Das verschärft die soziale Spaltung in Deutschland.

Alte Wohngemeinnützigkeit – 3 Millionen günstige Wohnungen

Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten war lange Zeit sozial ausgewogen. Deutschland ist ein Mieterland, auch weil Mieten jahrzehntelang bezahlbar und sicher waren. Schon 1867 wurden in Preußen gemeinnützige Wohnungsunternehmen von Steuerzahlungen befreit und Kriterien für gemeinnützige Wohnungen festgesetzt. Diese prägten auch die Wohngemeinnützigkeit ab 1930 in Deutschland. Über Jahrzehnte wuchs ein Bestand von drei Millionen dauerhaft gebundenen, gemeinnützigen Wohnungen heran, der die Mieten und das soziale Miteinander stabilisierte.

Neoliberaler Privatisierungswahn

Dieser Bestand wurde 1990 auf einen Schlag blinder Marktgläubigkeit geopfert. 1990 wurde unter der schwarz-gelben Regierung von Helmut Kohl die Wohngemeinnützigkeit abgeschafft. Das war eine der größten wohnungspolitischen Fehlentscheidungen der Geschichte. Die explodierenden Mieten heute sind eine direkte Folge.

Unser Ansatz: Neue Wohngemeinnützigkeit

Hier wollen wir ansetzen. Wir wollen das bewährte System des gemeinnützigen Wohnungsbaus wiederbeleben und so den aus den Fugen geratenen Markt korrigieren. Mit dauerhaft günstigen Mietwohnungen kann soziale und finanzielle Stabilität in einen Markt kommen, der sonst von Rendite- und Gewinnerwartungen zerstört werden würde. Wohnen ist keine Ware, Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das besonders geschützt werden muss. Stabile Mieten wirken sich nicht nur auf die Mieterinnen und Mieter aus, sondern über den Mietspiegel und die geringeren Immobilienpreise auch auf den ganzen Stadtteil, ja die ganze Stadt.

Mit dem Investitionsprogramm des Bundes "Neue Wohngemeinnützigkeit" in Höhe von drei Milliarden Euro im Jahr wollen wir ein attraktives Angebot für neue und zusätzliche Träger und Akteure schaffen, die Mietwohnungen zu günstigen Mieten auf den Markt bringen und diese dauerhaft binden. Die Rendite ist mit 3,5 Prozent attraktiv und jenseits dieser Ausschüttung bleibt noch ausreichend Liquiditätsreserve.

Studie: Das ist rentabel und schafft günstige Wohnungen.

Unsere Studie „Anspar- und Mengeneffekte der Neuen Wohngemeinnützigkeit“ von der Kiehle Beratung:Wohnen belegt die positiven Effekte der Förderung "Neue Wohngemeinnützigkeit": Der einmalige Mengeneffekt einer Investition für Wohnungen ergibt 25 Prozent zusätzliche günstige Mietwohnungen, weil anfänglich durch die Förderung Eigenkapital eingespart wird. Dieses kann für weitere Investitionen eingesetzt werden. Bei 100 zunächst geplanten und finanzierbaren Wohnungen können mit dem Bundesprogramm "Neue Wohngemeinnützigkeit" sogar noch weitere 25 finanziert werden. Die Mieten können tatsächlich günstig sein, nämlich die Höhe der Sozialmieten der Landeswohnraumförderung erreichen. Neben Neubau wurde auch der Ankauf von Wohnungen für den Zweck der dauerhaft günstigen und sozial gebundenen Vermietung untersucht. Bei noch vertretbaren Grundstückspreisen – etwa in mittleren Lagen – ist dieser durchaus ebenfalls machbar und attraktiv. Über einen Anspareffekt werden weitere neue Wohnungen ermöglicht. Und das zu günstigen Mieten und rentabel. Mieterhöhungen von nur einem Prozent im Jahr ergeben immer noch attraktive und wirtschaftliche Ergebnisse.

Eine dauerhafte soziale Nutzung dieses neuen Segments auf dem Wohnungsmarkt ist damit mit dem Bundesprogramm "Neue Wohngemeinnützigkeit" auch wirtschaftlich machbar.

Für Kommunen, Genossenschaften und soziale Träger attraktiv

Damit ist das Investitionsprogramm "Neue Wohngemeinnützigkeit" geeignet, gerade jene Akteure anzuziehen und ihnen ein breites Tätigkeitsfeld zu eröffnen, die am Gemeinwohl ausgerichtetes Wohnen schaffen möchten: Kommunen, Genossenschaften, Wohnprojekte, soziale Träger, engagierte UnternehmerInnen und Privatpersonen – und all die am Gemeinwohl interessierten und orientierten Wohnungsunternehmen.

Neue Wohngemeinnützigkeit 2.0

Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum
Studie im Auftrag von Bündnis 90/Die Grünen Bundestagsfraktion, Dezember 2015
Autoren: Jan Kuhnert und Olof Leps.

Die Studie von Jan Kuhnert und Olof Leps "Neue Wohnungsgemeinnützigkeit 2.0" leitet die Grundlagen für das Programm Neue Wohngemeinnützigkeit her. Davon ist auch eine ausführliche Langfassung mit Anhangsband erfügbar.

Aus der Veranstaltungsreihe "Immobilienmärkte im Fokus – Gemeinwohl vor Rendite" haben wir am 1. April 2019 aus dem Zentrum für Kunst und Urbanistik in Berlin live übertragen. Thema der Veranstaltung war: Neue Wohngemeinnützigkeit – der grüne Weg aus der Wohnungsnot.