Baulandmobilisierungsgesetz

Umwandlung von Miet in Eigentum - Gift für Städte

Eine Häuserreihe mit Altbauwohnungen.
Die Praxis der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist Gift für den sozialen Zusammenhalt. Ein neues Gutachten im Auftrag von Bündnis 90/Die Grünen Bundestagsfraktion belegt die oft unsozialen, teils perfiden Geschäftsmodelle hinter der Umwandlung. Wir wollen Mieter*innen vor der Umwandlung und vor Verdrängung schützen und den Umwandlungsschutz im Baurecht ausbauen. mauritius images / jkb-ne /
30.12.2020
  • Die Praxis der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist Gift für den sozialen Zusammenhalt. Ein neues Gutachten im Auftrag von Bündnis 90/Die Grünen Bundestagsfraktion belegt die oft unsozialen, teils perfiden Geschäftsmodelle hinter der Umwandlung. Wir wollen Mieter*innen vor der Umwandlung und vor Verdrängung schützen.
  • Die Umwandlung schadet der Bildung von Wohneigentum und dem Erhalt bezahlbaren Wohnraums für breite Teile der Bevölkerung. Denn diese Wohnungen werden durch dieses Geschäftsmodell der Spekulation auf Wertsteigerungen oft unbezahlbar.
  • Das „Baulandmoblisierungsgesetz“ der Bundesregierung enthält mit dem neuen Paragraph 250 einen richtigen Ansatz zum Schutz vor der Umwandlung, der nachgebessert werden muss. Auch in Milieuschutzgebieten muss der Umwandlungsschutz verstärkt und nicht, wie von Schwarz-Rot geplant, geschwächt werden.

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist Gift für unsere Städte und den sozialen Zusammenhalt im Land. Dabei handelt es sich um die Aufteilung von Mietshäusern in einzelne Eigentumswohnungen nach Wohneigentumsrecht, oft verbunden mit deren kurz- oder mittelfristigem Weiterverkauf. Ein neues Gutachten im Auftrag der grünen Bundestagsfraktion von dem Juristen Dr. Rainer Tietzsch und dem Stadtforscher Dr. Armin Hentschel belegt die oft unsozialen, teils perfiden Geschäftsmodelle hinter der Umwandlung. Ein relevanter Teil der Immobilieneigentümer*innen verfolgt demnach nicht das Ziel langfristig Bestandshalter und Wohnungsverwalter zu sein, sondern spekuliert schlicht auf Wertsteigerungen.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stärker regulieren

Am Ende der Verwertungskette bleiben, so die Erkenntnis aus dem Gutachten, dort wo Wohnraum knapp ist, nach und mit Hilfe der Umwandlung teure Wohnungen ohne jeden gesellschaftlichen Mehrwert. Sie ziehen so die Verdrängung von Menschen aus ihrem Zuhause nach sich. Das treibt die soziale Spaltung unserer Städte. Daher müssen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen stärker reguliert werden.

Hinter den Umwandlungen liegen oft unsoziale Geschäftsmodelle, die Verdrängung zu Gunsten von Rendite Vorschub leisten. Unser Gutachten zeigt, dass vor allem in Ballungsgebieten der Spekulationsdruck zur Folge hat, dass anstelle ortsansässiger Kleinvermieter häufig internationale Gesellschaften und Pensionsfonds als Eigentümer oder Zwischenhändler auftreten. Diese nehmen die Umwandlungsgewinne mit. Das ist teuer und geht zu Lasten derer, die die umgewandelten überteuerten Wohnungen erwerben, und zu Lasten derer die darin wohnen. Sie müssen häufig im Laufe des Verfahrens ausziehen, beispielsweise über Eigenbedarfskündigungen. Bezahlbarer Wohnraum geht verloren.

Daher braucht es endlich neue, wirksame Regelungen, um diese Geschäftsmodelle zu stoppen.

Umwandlung kein Modell für bezahlbaren Wohnraum

Denn die Studie belegt: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten ist kein Modell zur Förderung von Wohneigentum und dem Erhalt bezahlbaren Wohnraums, wie es immer wieder von interessierten Kreisen vorgebracht wird. Nur fünf Prozent der umgewandelten Eigentumswohnungen werden von den Mieter*innen die darin wohnen, gekauft. Es handelt sich vielmehr um eine Renditemodell, das unserer Städte spaltet. Denn den restlichen 95 Prozent Mieter*innen droht durch die damit verbundene Preissteigerung der Wohnungsverlust durch Eigenbedarfskündigungen oder Mieterhöhungen. Den potenziellen Käufer*innen drohen überteuerte Preise die kaum ohne Härten zu refinanzieren sind. Eine solche Umwandlung vernichtet sozialen und bezahlbaren Wohnraum in unseren Städten. Häufig werden ehemals gemeinnützige Mietwohnungsbestände auf diese Weise privatisiert und teuer.

Der andauernde Streit zwischen SPD und Union in der Regierungskoalition um den Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung (Paragraph 250) in der laufenden Baugesetzbuchnovelle für das neue „Baulandmobilisierungsgesetz“ ist schwer erträglich. Auf der Unionsseite hat offenkundig das Geschäftsmodell eines bestimmten Segments von Immobilien-Spekulanten mehr Rückhalt als der Erhalt bezahlbaren Wohnraums, ob vermietet oder im selbstgenutzten Eigentum.

Der neue in der Koalition umstrittene Paragraph 250 BauGB enthält einen richtigen Ansatz: den Genehmigungsvorbehalt und damit Schutz vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dort wo Wohnraum knapp und teuer ist. Allerdings muss er nachgebessert werden. Denn die neue Regelung hebelt den Umwandlungsschutz in Milieuschutzgebieten aus, das lehnen wir ab. Der Schutz muss in Milieuschutzgebieten erhöht und nicht abgeschwächt werden, das empfiehlt auch das Gutachten.