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Bodenspekulation bekämpfen

Zwei Baukräne ragen über einem Neubau in den Himmel
Wie können Städte und Gemeinden Bodenspekulation effektiv bekämpfen und dabei die Bürgerinnen und Bürger vor Ort einbeziehen?

Im dritten Teil unserer Fachgesprächsreihe „Immobilienmärkte im Fokus – Gemeinwohl vor Rendite“ haben wir mit Expertinnen und Experten darüber diskutiert, wie Städte und Gemeinden Bodenspekulation effektiv bekämpfen und dabei die Bürgerinnen und Bürger vor Ort einbeziehen können. Dabei kamen viele interessante und konkrete Ideen und Vorschläge auf den Tisch.

Gelegenheitsspekulanten bauen nicht selbst

Der Panorama-Redakteur Johannes Edelhoff beschrieb in seinem Impulsvortrag einen neuen Spekulanten-Typ, den „Gelegenheitsspekulanten“, der - anstelle sich den Mühen des Bauens zu unterziehen - lieber mit Grundstücken handelt und dabei teilweise exorbitante Gewinne einstreicht. Er sehe zwar nicht den einen großen Wurf, aber viele kleine Schritte gegen Boden-Spekulation, welche die Kommunen beschreiten könnten.

In den Statements der Expertinnen und Experten wurden einige dieser Möglichkeiten zusammengetragen und bewertet. So plädierte Katrin Schmidberger, die Sprecherin für Wohnen und Mieten von Bündnis 90/Die Grünen im Abgeordnetenhaus von Berlin, dafür, neben notwendigen Änderungen im Mietrecht, bei der Grundsteuer und im Baurecht, das Vorkaufsrecht der Kommunen zu stärken und Bodenfonds einzurichten. Auch wies sie auf das Problem hin, dass in Berlin Baugenehmigungen für 20 000 Wohnungen bestehen, die  aber nicht gebaut werden.

Bodennutzung langfristig anlegen und am Gemeinwohl orientieren

Für die Einführung von am Gemeinwohl orientierten Bodenfonds sprach sich auch Irene Mohr, Mitglied der Stiftung Trias, aus. Sie plädierte zudem dafür, gemeinnützige Träger von der Grundsteuer zu befreien und die Möglichkeit, die Grundsteuer auf die MieterInnen umzulegen, aus dem Gesetz zu streichen. Außerdem müsste das Vorkaufsrecht derart geändert werden, dass die Mieter zu gemeinschaftlichen Eigentümern werden können.

Ricarda Pätzold, wissenschaftliche Mitarbeiterin am Deutschen Institut für Urbanistik, konstatierte, dass Kommunen nur selten aktiv Boden bevorraten. Sie fragte, wie man garantieren könne, dass einigermaßen günstig erstellte Wohnungen auch günstig vermietet würden. Das sei kein Selbstlauf. Sie plädierte dafür in Bund, Ländern und Gemeinden öffentliche Bodenfonds einzurichten, verbunden mit dem Willen, mit dem Boden in Zukunft anders umzugehen. Ein solcher Kulturwandel sei zwingend notwendig. Für die Stadtentwicklung sei es wichtig, dass die Nutzung des Bodens gemeinwohlorientiert erfolge. Außerdem müsse sie langfristig angelegt sein. Hierfür brauche es entsprechende Regeln. Alle politischen Ebenen müssten weg von einer Bodenpolitik, die nur auf die Erzielung von Verkaufserlösen ausgerichtet sei.

Kleine Eigentümer steuerlich nicht unnötig belasten

Uwe Zimmermann, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds kritisierte die Idee, eine Grundsteuer C auf unbebaute aber bebaubare Grundstücke wieder aufzulegen. In den 1960er Jahren, als es diese Grundsteuer schon einmal gab, habe diese dazu geführt, dass vor allem kleine Eigentümer von bebaubaren Grundstücken diese verkaufen mussten – und zwar an Spekulanten. Letztere konnten nämlich die Grundsteuer C quasi aus der Portokasse bezahlen, was ersteren nicht möglich war. Er sprach sich auch für die Einrichtung von Bodenfonds aus und verwies darauf, dass diese eine rechtssichere Einkommensquelle benötigen. Darüber hinaus gelte es, den sozialen Wohnungsbau und Genossenschaften zu stärken, von kostentreibenden Baustandards abzusehen und Mietwohnungsbau steuerlich zu fördern.

Auch Stefan Schmidt, grüner Bundestagsabgeordneter und Sprecher für Kommunalfinanzen warnte davor, die Grundsteuer mit zu vielen Ansprüchen zu belasten. Die Grundsteuer B sei vor allem eine sichere und planbare Einnahmequelle für die Kommunen und muss deswegen erhalten bleiben. Die Grundsteuer C sei für den ländlichen Bereich eher kontraproduktiv, da dort keine Wohnungsnot herrsche, Grundstücke also nicht unbedingt bebaut werden müssten. Auch die grüne Bundestagsfraktion setze sich für die Abschaffung der Umlagemöglichkeit der Grundsteuer auf die Mieterinnen und Mieter ein.

Zeitgemäße Steuermodelle

In der folgenden Debatte wurden weitere mögliche Instrumente gegen die Bodenspekulation genannt. So sprachen sich Vertreter der Initiative „Grundsteuer zeitgemäß“ für eine Bodenwertsteuer aus. Sie könne zwar keine Lenkungswirkung entfalten, sei aber gerechter als andere Grundsteuermodelle, da sie die exorbitanten Grundstückskostensteigerungen der letzten Jahre wenigstens ein wenig an die Allgemeinheit zurückgebe. Schließlich habe der Steuerzahler zu den Wertsteigerungen beigetragen, der Grundeigentümer könne aber leistungslos den höheren Wert für sich verbuchen.

Der Vertreter des Eigenheimerverbands Deutschland mahnte an, dass bei der Wahl der Instrumente die Auswirkung auf die selbstnutzenden Eigenheimbesitzer beachtet werden sollte. Gerade auch in Hinblick auf die niedrige Eigentumsquote in Deutschland.

Baugenehmigungen als Wertsteigerung

Als ein Problem wurde die Möglichkeit genannt, dass Baugenehmigungen einfach und wiederholt verlängert werden können und so kein Druck entstünde, auch tatsächlich zu bauen und Baugenehmigungen wertsteigernd mit verkauft werden könnten. Ein Instrument dagegen wäre eine Überarbeitung der Bauordnung, so dass die Baugenehmigungen nicht mehr endlos verlängert, sondern auf vier Jahre begrenzt werden können. Zusätzlich könnte eingeführt werden, dass eine Baugenehmigung erlischt, wenn es zu einem Eigentümerwechsel kommt. Auch seien Baugebote als ein weiteres Instrument denkbar.

Die Rolle der Baukosten wurde kontrovers diskutiert. So wurde über komplizierte deutsche Bauregeln geklagt, die das Bauen teuer und aufwendig machten. Baukosten seien andererseits keine Mietpreise, sondern Mietpreise entstünden auf dem Markt unabhängig von den Baukosten, durch zu hohe Grundstückspreise, oder auch durch fehlende Sozialbindung. Andererseits wurden Beispiele von ökologisch und sozial nachhaltigen Bauprojekten zu vergleichsweise günstigen Baukosten in Höhe von 2500 Euro je Quadratmeter angeführt, sowie Kosten von 1000 Euro je Quadratmeter bei Projekten seriellen Bauens in den Niederlanden.

Vorkaufsrechte für Kommunen?

Auch in der Vergabe von Grundstücken in Erbpacht wurde ein Instrument gegen Baulandspekulation gesehen. Ob das Vorkaufsrecht von Kommunen zu günstigeren Konditionen als den Markt- oder Verkehrswerten der Grundstücke möglich gemacht werden könne wurde ebenso diskutiert, wie die Änderung des §34 Baugesetzbuch, der es erlaubt, auch ohne gültigen Bebauungsplan an die Umgebung angepasst zu bauen. Hier wurde gefordert, dass auch in solchen Fällen Bauherren dazu verpflichtet werden können sollten, etwas für das Gemeinwohl zu tun, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Auch die Frage der Wertermittlung durch die Gutachterausschüsse wurde zum Thema. Hier wurde allgemein Verbesserungsbedarf gesehen, sei es, dass die Arbeit der Gutachterausschüsse, in Deutschland 1.200 an der Zahl, vereinheitlicht werden müsste bzw. die Bodenrichtwertkarten exakter die Lage vor Ort abbilden müssten. Außerdem wurde gefragt, ob man die Bodenpreise nicht einfrieren könnte.

Moniert wurde die Möglichkeit, dass ein Eigentümer, wenn er ein Grundstück 10 Jahre behält, seinen Verkaufsgewinn durch Grundpreissteigerungen nicht zu versteuern braucht. Dass der Artikel 14 des Grundgesetzes „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ niemals anhand konkreter Fälle juristisch auf seine Tragfähigkeit hin überprüft wurde, wurde ebenfalls kritisiert.

Wem gehört die Stadt?

Die Veranstaltung endete mit dem Appell, auch einmal quer zu denken und neue Dinge auszuprobieren – ohne Schere im Kopf. Die soziale Frage sei auch eine Demokratiefrage. Wir sollten uns die Frage stellen „Wem gehört die Stadt“ und darauf setzen, dass die Gesellschaft in vielen Punkten bereits viel weiter ist als die Politik dies wahrhaben möchte. Diesen Appell griff die Moderatorin der Diskussion, die grüne Bundestagsabgeordnete Daniela Wagner, gerne auf und plädierte dafür, die genannten Ideen und Ansätze zum Kampf gegen Bodenspekulation gesellschaftlich und parlamentarisch weiter zu entwickeln.

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